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引言

智慧后勤管理是以數(shù)字化后勤、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等技術為基礎，針對后勤管理、監(jiān)督和服務的特點，通過對信息“共享、互通”，構建以“服務”為核心的“智慧后勤”管理體系。

主要探索與實踐

當今社會已經全面進入數(shù)字信息時代，只有建立一個集中管控平臺，針對不同系統(tǒng)的多種設備才有可能推行全壽命周期管理。以BIM（建筑信息模型）技術為核心，將建筑運營過程數(shù)字化、虛擬化，將智能化、機電、物業(yè)管理、節(jié)能管理、對外展示等多種角度的系統(tǒng)及管理需求進行一體化整合，建立大樓智慧運維中心數(shù)據(jù)庫，為大樓提供可靠的設備運維分析、環(huán)境品質管理、節(jié)能管理、信息化決策等一系列專業(yè)性服務，從而促進管理模式轉變，提升物業(yè)管理水平，降低能源消耗。BIM平臺包括三個大模塊，其中智能化模塊包括安防與安保系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)；設備管理模塊包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)和暖通系統(tǒng)；終端操作及展示模塊包括移動終端和大屏展示，移動終端主要是手機APP。

BIM三維可視化管控平臺的特征是數(shù)字化、虛擬化和全景化，其最核心的表現(xiàn)形式是“數(shù)字化雙胞胎”，即以數(shù)字化方式為物理對象創(chuàng)建虛擬模型，模擬其在現(xiàn)實環(huán)境中的行為特征。數(shù)字化雙胞胎模型具有模塊化、自治性和連接性的特點，可以從測試、開發(fā)、工藝及運維等角度，打破現(xiàn)實與虛擬之間的藩籬，實現(xiàn)產品全生命周期內生產、管理、連接的高度數(shù)字化及模塊化。

1．基于大數(shù)據(jù)做好原有設備設施現(xiàn)狀分析

為了做好暖通系統(tǒng)的能源審計，首先確認制冷季為每年6月至10月，采暖季為每年12月至來年3月。在制冷方面，冷源采用冰蓄冷空調，系統(tǒng)采用主機優(yōu)先模式，主機在電力低谷期全負荷運行，制得系統(tǒng)白天所需的部分冷量，主機在設計日以滿負荷運行，不足部分由融冰補充，主要設備為雙工況螺桿式冷水機組和普通螺桿式冷水機組。在供熱方面，空調熱源采用冬季城市熱網(wǎng)為大樓提供0.55MPa飽和蒸汽，經板式熱交換器產生60℃空調熱水，主要設備為熱水循環(huán)泵和蒸汽-水板式換熱器。空調冷熱水系統(tǒng)為一次泵變水量雙管制系統(tǒng),夏季供回水溫度為7/12℃；冬季供回水溫度為60/50℃。大樓空調風系統(tǒng)在門廳大堂、中餐廳、宴會廳、大堂吧、會議廳等大空間部分采用全空氣低速定風量單風道空調系統(tǒng)外，其余辦公、小會議室等小空間部分采用風機盤管機組加新風的水-空氣系統(tǒng)。

2．策劃重點節(jié)能項目，全面應用節(jié)能設備

在建設能耗監(jiān)測管理平臺、優(yōu)化相關管理制度的基礎上，以節(jié)能減排為目標設計了一系列重點工程項目，具體包括樓宇自控系統(tǒng)優(yōu)化（室內空氣質量提升和監(jiān)測、大空間空調風機變頻控制等）、組合式空調風機變頻改造（變風量改造，增加必要的傳感器和執(zhí)行器）、配電系統(tǒng)優(yōu)化改造（諧波治理等）、玻璃貼膜安全隔熱改造、LED綠色照明改造、在裙房屋面和地面停車位區(qū)域安裝太陽能光伏組件等。在此過程中，應用了濾波補償裝置、玻璃貼膜、LED燈具等多種先進的設備設施。

3．源頭集成設備信息，助力全壽命管理提升

傳統(tǒng)的設備設施管理存在信息分散現(xiàn)象，采購、安裝、運行、維修人員分別掌握部分信息，對全壽命周期管理形成了極大的制約。充分利用BIM管控平臺，將具體設備與樓層、位置等信息一一對應，從源頭設計上將相關信息全部集中到一起，為其后開展設備集中管控夯實基礎。管理人員只要在系統(tǒng)中簡單點選，就可以查看設備的基本信息，包括出廠信息、采購價格、采購人等；建設信息包括安裝時間、安裝位置、安裝過程簡介、安裝人員等；維護信息包括設備更換信息、操作人員信息、檢查記錄等。

1．借助BIM管控平臺，全面推進集中管控

在設備運行管理方面，在BIM平臺中可直接對設備進行定位，并通過顏色管理展示設備的運行狀態(tài)。管理人員點擊界面中的運行參數(shù)或者BA參數(shù)按鈕，可以查看對應設備的運行狀態(tài)和參數(shù)對應的當前值；進一步點擊設備某一參數(shù)后，可以查看參數(shù)對應的折線走勢圖。借助顏色管理功能，管理人員可以很直觀地了解設備運行狀態(tài)并判斷設備是否存在故障隱患，為設備狀態(tài)檢修提供決策依據(jù)。例如，在BIM平臺中可以查看暖通空調新風系統(tǒng)風機的運行狀態(tài)、運行故障狀態(tài)、電壓、功率、風量、靜壓等參數(shù)信息；點擊選擇電壓、功率、風量、靜壓等可以查看對應參數(shù)一段時間內的折線走勢圖。

2．聚焦高耗能設備，全面實施精益管理

根據(jù)BIM平臺積淀的設備原始數(shù)據(jù)和運行數(shù)據(jù)，并根據(jù)不同模塊顏色管理提示功能，針對具體設備制定預防性維護策略，將設備狀態(tài)檢修管理提升到一個新的高度，減少了不必要的維護檢修成本。此外，重點加強設備運行狀態(tài)監(jiān)測和統(tǒng)計分析，及時發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象并實施改進舉措，通過不斷閉環(huán)的精益管理方式提高設備管理綜合效益。以下介紹一則空調系統(tǒng)的實際案例。

3．建立系統(tǒng)聯(lián)動機制，發(fā)揮整體協(xié)同功效

在新風系統(tǒng)與環(huán)境管理的關聯(lián)方面，將環(huán)境監(jiān)測器與監(jiān)控區(qū)域的風機設備逐一關聯(lián)，根據(jù)預先設定的環(huán)境參數(shù)閾值區(qū)間分別制定風機啟停閥值、風量大小切換閥值；一旦環(huán)境參數(shù)中的溫濕度、二氧化碳濃度、有毒氣體濃度、PM2.5濃度達到風機啟停閥值或者風量大小切換閥值，則對應風機自動啟停，并自動調節(jié)風量大小。在照明系統(tǒng)與環(huán)境管理的關聯(lián)方面，將光照度探測器與監(jiān)控區(qū)域的對應回路逐一關聯(lián)，一旦照度值達到開關閥值，系統(tǒng)自動對對應的照明回路進行開關控制。在給排水系統(tǒng)與環(huán)境管理的關聯(lián)方面，將水位計與監(jiān)控區(qū)域的對應水泵設備逐一關聯(lián)，通過水位計的閾值區(qū)間制定水泵的啟泵點、警戒線、停泵點閥值；一旦水位達到啟泵點，水泵開啟進行排水，當水位到達停泵點后，水泵關閉。

1．定期開展統(tǒng)計分析，重點關注設備能耗

在能耗管理方面，通過現(xiàn)場電表、水表、冷熱量計等監(jiān)測設備或對接現(xiàn)有能耗計量系統(tǒng)，實現(xiàn)建筑能耗數(shù)據(jù)的實時采集，直觀展示不同類型設備用電、用水、用熱、供冷等的運行趨勢。管理人員借助BIM平臺對設備耗能狀況進行計算機化診斷服務，通過建立診斷數(shù)據(jù)庫，按照一定時間周期如日、周等，將能耗數(shù)據(jù)導入診斷數(shù)據(jù)庫進行篩查判斷，系統(tǒng)自動輸出診斷結果，對可能存在能耗問題的設備以列表形式說明，并提出相應的解決措施。

2．堅持開展回溯分析，評估設備服務質量

為了通過完整的閉環(huán)管理全面后勤設備設施管理水平，實現(xiàn)辦公環(huán)境綠色友好，我們充分利用BIM平臺集成的原始信息和積淀的運行數(shù)據(jù)，開展回溯分析，重點對產品質量和服務質量進行評價，加強供應商資質管理。評估結果在市公司和下屬單位進行分享，確保優(yōu)秀的供應商（包括產品和服務）能得到更多合作機會。這些定期的回溯分析報告同時保存在BIM平臺中，作為下一輪設備設施全壽命周期管理分析策劃的重要輸入材料。